賃貸物件の共用部分とは？ドアやベランダに関する注意点についても解説

アパートやマンションといった賃貸物件に住む際には、共用部分の使い方に注意が必要です。
とはいえ、共用部分と聞いても、具体的にどのような部分を指すのかよくわからない方も多いのではないでしょうか。
今回は、賃貸物件の共用部分とはなにか、概要と共用部分である玄関ドアやベランダの扱いに関する注意点について解説します。
お部屋探しをしている方は、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸物件の共用部分とは？

アパートやマンションといった集合住宅は、同じ建物を複数人が共用して生活しています。
建物内は、専有部分と共用部分に区分されています。
両者の違いを把握していないと、トラブルが起こる可能性があるため、賃貸物件に入居する際には、専有部分と共用部分についてしっかり理解しておかなければなりません。
まずは、賃貸物件の専有部分と共用部分のそれぞれの概要や具体的な部分について解説します。

専用部分とは

専用部分とは、特定の方だけが使用できる部分ことです。
賃貸物件であれば、入居者が借りている部屋が専用部分に該当します。

共用部分とは

共用部分とは、賃貸物件に住んでいる方が共同で使用できる部分です。
具体的には以下のような部分を指します。

●建物の構造上主要な部分（壁や柱、基礎、屋根など）
●建物構造の一部として設置された配線や配管
●構造上共用とされる部分（エントランスやエレベーター、廊下など）
●駐車場

ただし、駐車場については、共用部分であっても、契約した特定の方のみが使用できる「特定使用権」の場合もあるため注意が必要です。

共用部分は2種類ある

賃貸物件では、専用部分ではない箇所が共用部分となります。
共用部分は「法定共用部分」と「規約共用部分」の2種類に分けられます。
法定共用部分とは、建物の構造上、共用とせざるを得ない部分として、法律が定める箇所です。
たとえば、配線や廊下、階段、エレベーター、屋上などが該当します。
規約共用部分とは、賃貸物件の管理規約により、共用部分と定めた部分です。
たとえば、管理人室や集会室、共用の駐車場などです。
このように、集合住宅では専用部分と共用部分に区分しており、扱いに注意する必要があります。
たとえば、共用部分に個人のものを置いたままにしておくと、撤去されてしまうこともあるため、どこまでが専用部分なのかをしっかり把握することが大切です。

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賃貸物件の部屋の玄関ドアは共用部分なのか

賃貸物件の共用部分では、ドアとベランダの扱いに疑問を持たれる声をよく聞きます。
とくに部屋の玄関ドアは専用部分と共用部分の境目であり、共用部分であることに驚く方も少なくありません。
ここでは、賃貸物件の玄関ドアについて、扱いや注意点を解説します。

部屋の玄関ドアは内側と外側で扱いが異なる

アパートやマンションなどの集合住宅における管理規約は、多くの場合、国土交通省が策定する「マンション標準管理規約」を基準に作成されています。
マンション標準管理規約のなかで、マンションのドアに関して以下のように記載しています。
玄関扉は錠および内部の塗装部分を専有部分とする
つまり、マンションの部屋の玄関ドアは、内側は入居者の専用、外側は共用部分であるという意味です。
マンション標準管理規約により、賃貸物件の部屋の玄関ドアも、ドアの内側と外側で扱いが異なるのが一般的です。

共用部分のリフォームについて

賃貸物件の玄関ドアは、内側のみ専用部分であることを先述しましたが、自分の好みのドアに入れ替えたりすることはできません。
そもそも賃貸物件は、退去時に原状回復をおこなわなければならないため、リフォームは不可です。
しかし、室内と同様、傷がつかない、跡が残らないようなものであれば、ドアの内側を有効に使ったり、小物などで飾ったりといったことは可能です。
外側は、共用部分であるため、そのままの状態を維持する必要があります。
なお、内側にマグネットやシールなどで装飾した場合、退去時にはすべてはずし、入居時の状態に戻さなければなりません。
また、ドアの鍵についても、国土交通省の標準管理規約では、専用部分であると示しています。
とはいえ、外側は共用部分です。
勝手にドアの鍵を交換することはできません。
ただし、入居者の不注意で鍵が壊れた場合は、入居者負担で交換することになります。
老朽化が原因の場合や、ほかの部屋でも同様の不具合が発生した場合は、大家さんの負担で交換することもあるため、まずは大家さんに連絡して相談してみると良いでしょう。

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賃貸物件の共用部分であるベランダについて

賃貸物件のベランダが部屋についている場合、入居者の専用部分であると思われがちですが、実はベランダは共用部分です。
ベランダについてはトラブルになることも多いため、扱いに注意しなければなりません。
ここでは、賃貸物件のベランダに関する注意点をいくつか解説します。

注意点1：物置や家具などを設置しない

賃貸物件のベランダは共用部分であるため、荷物を置くことは原則禁止とされています。
とはいえ、インテリアや植物を飾って楽しむことは可能です。
ただし、置き方に注意しなければなりません。
賃貸物件のベランダは、火災などが発生した際の避難経路としての役割があります。
隣の部屋のベランダとのあいだには仕切りがありますが、避難口を作れるよう、自分で破ることができる素材が使われています。
つまり、なにかあったときのために、ベランダをとおれるようにしておかなければならないのです。
ベランダに物置や、テーブルと椅子といった家具などを設置しているケースを見かけますが、避難経路を塞ぐような大きさのものは設置しないようにしましょう。

注意点2：火を使う行為をしない

賃貸物件の共用部分では、火を使う行為は基本的に禁止されています。
なぜなら、小さな火種から引火してほかの部屋を巻き込む大きな火災に発展する恐れがあるためです。
もし賃貸借契約書の禁止事項に記載されていなくても、花火やバーベキューなど火を使う行為はしないようにしてください。

注意点3：喫煙をしない

賃貸物件のベランダで喫煙をするのも控えましょう。
先述のとおり、共用部分であるベランダは原則「火気厳禁」です。
タバコの火から火災が発生する恐れがあるだけでなく、においや煙が原因で苦情が来る可能性もあります。
実際、ベランダで喫煙したことで、ほかの部屋の住人がストレスを感じたり健康に悪影響を及ぼしたりして、訴訟問題に発展したケースもあるため注意しましょう。

注意点4：水を流さない

ベランダで育てている植物の水やりや、子どものビニールプールなど、水を使うと下の階のベランダに水が漏れる場合があります。
洗濯物が濡れてしまったり、汚れた水が漏れてベランダを汚したりと、下の階の住人とトラブルになった事例もあります。
したがって、ベランダで水を使うことも、基本的には避けたほうが良いでしょう。
このように、賃貸物件のベランダは、共用部分であることから禁止されていることがいくつかあります。
賃貸借契約書の禁止事項を確認するのはもちろん、避難経路を塞いだり、火や水を使ったりといった行為はトラブルのもとになるため、注意しましょう。

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まとめ

賃貸物件は、専用部分と共用部分に区分されており、自分の部屋以外の部分は共用部分であることをしっかり理解しておく必要があります。
部屋の玄関ドアは、内側が専用部分、外側は共用部分であるため、内側は自分好みに装飾することは可能ですが、外側については変更しないよう注意してください。
また、ベランダは火を使う行為を避け、避難経路を塞ぐような荷物を置かないようにしましょう。