賃貸物件の狙い目の築年数は？物件選びで注意すべきポイントも解説

憧れの街に住みたいけれど、家賃が高くてなかなか手が出せないという悩みを抱えていませんか。
実は、希望に合うお得な賃貸物件を探す際は、「築年数」に注目することが大切です。
この記事では、築年数の家賃への影響や狙い目の築年数、さらに古い物件を借りる際の注意点までを解説いたします。
あなたにぴったりの住まいを見つけたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

賃貸物件で築年数が家賃を左右する理由

賃貸物件を探すうえで、築年数が気になる方は多いのではないでしょうか。
まずは、築年数が家賃にどう影響するのか、その理由について解説していきます。

老朽化と家賃設定の関係

建物は完成した瞬間から雨風や紫外線にさらされ、少しずつ目に見える傷みが出てきます。
この経年劣化は、見た目の印象や住み心地に直接関わるため、家賃を決める大きな要因となります。
エントランスや廊下といった共用部分の床の摩耗や、壁の汚れも避けられません。
室内においても、壁紙の日焼けによる黄ばみ、フローリングの傷やへこみなど、内装の劣化が目立つようになります。
こうした見た目の問題は、お部屋を探している方の印象を大きく左右し、需要の低下につながってしまうでしょう。
一般的に、家賃は新築時がもっとも高く、築5年で約5%、築10年で約10～15%下落するといわれています。

耐震基準が安全性を決める

建物の安全性に直結する耐震基準の違いも、家賃に影響を与える理由として挙げられます。
地震の多い日本では、建物の耐震性能は、安心して暮らすための大切な判断基準となるでしょう。
旧耐震基準では、震度5強程度の地震で倒壊しないことが目標でしたが、新耐震基準では、震度6強から7の大規模地震でも、倒壊を防ぐことが求められています。
このため、旧耐震基準の物件は、耐震補強工事が施されていない限り、家賃が安くなる傾向にあります。
また、2000年には木造住宅を対象に基準が改正され、耐震性がより一層強化されました。

設備の差が家賃を左右する

暮らしのスタイルは時代とともに変わり、家に求められる設備も進化しています。
たとえば、ボタン一つでお湯張りや保温ができる追い焚き機能や、浴室換気乾燥機は人気の設備です。
温水洗浄便座や使いやすいシステムキッチンなども、今や必須と考える方が増えてきました。
セキュリティ面では、オートロックや来訪者の顔が見えるモニター付きインターホンが重要視されます。
不在時でも荷物を受け取れる宅配ボックスも、単身者や共働きの世帯から、とくに高い需要がある設備です。
これらの設備は個人で後から設置するのが難しいため、家賃に価値として上乗せされます。

▼この記事も読まれています
賃貸マンションの消防設備点検とは？不在の場合はどうなるの？

賃貸物件で築年数の狙い目は？

前章では、築年数が家賃に影響する理由を解説しましたが、結局どの築年数が狙い目なのか気になりますよね。
ここでは、家賃や快適性、設備に合わせた最適な築年数の選び方について解説いたします。

家賃を抑える築20年以上の戦略

毎月の家賃をできるだけ抑えたい方には、築20年から30年程度の物件がおすすめです。
この築年数帯の魅力は家賃の手頃さで、同じ予算なら都心に近いなど、より良い条件の物件を選べる可能性があります。
物件を探す際は、「リフォーム済み」などのキーワードに注目し、どこまで改装されているか確認することが大切です。
内見の際には、写真では分かりにくいコンセントの数や、エアコンが何年製かなども見ておきましょう。
ただし、リフォームは内装が中心なため、建物の防音性や断熱性はあまり改善されていない点には注意が必要です。

コスパ重視の築10〜15年

家賃と快適性のバランスを重視する方にとって、もっとも狙い目なのが築10年から15年の物件です。
家賃は新築や築浅物件に比べて落ち着いており、それでいて外観や共用部分も綺麗な状態が保たれています。
追い焚き機能や浴室換気乾燥機、宅配ボックスといった、人気の設備が標準で付いていることも増えてきます。
また、新築時に入居した方が10年から15年経つと、転勤などで退去しやすい時期にあたることもポイントです。
そのため、質の良い物件が市場に出回る可能性が比較的高く、良いお部屋を見つけやすいという利点もあります。

最新設備を重視するなら

多少家賃が高くても、最新の設備や綺麗さを最優先したい場合、築5年以内の物件が良いでしょう。
この築年数帯は「築浅」と呼ばれ、新築とほとんど変わらない綺麗さと最先端の設備が魅力です。
たとえば、複製が難しいディンプルキーや、断熱性に優れた複層ガラスが標準装備されていることも珍しくありません。
高効率のエアコンや省エネ給湯器は、毎月の光熱費を抑える効果も期待できます。
無料の高速インターネット設備が完備されていれば、通信費の節約にもつながるでしょう。
人気が高いため家賃交渉は難しいですが、不動産業界の閑散期である6月から8月が狙い目となります。

▼この記事も読まれています
実は大切！実家から賃貸住宅などに引っ越すときの『住民票の異動』

築年数が古い賃貸物件の注意点と対策

ここまで築年数ごとのメリットを解説しましたが、古い物件特有の注意点もおさえておきましょう。
最後に、古い賃貸物件で気をつけたいトラブルと対策について解説していきます。

内見で確認すべき害虫リスク

築年数が古い建物は、木材の収縮などから目に見えない隙間ができ、害虫の侵入経路になることがあります。
断熱性能が低いために結露しやすく、湿気がこもってカビが発生しやすい環境でもあります。
内見の際は、まず、お部屋のドアを開けた瞬間に、カビ臭さや湿気った空気を感じないか確認しましょう。
次に、壁や天井に雨漏りの跡のようなシミがないか、お部屋の四隅に黒いカビがないかよく観察します。
キッチンのシンク下を開けて、排水管の周りに不自然な隙間がないかも、重要なチェックポイントになります。
エアコンの配管を通す壁の穴などが、パテでしっかり塞がれているかも忘れずに見ておきましょう。

水回り配管の劣化トラブル

壁の中や床下にある給排水管も、建物と同じように年月とともに劣化するため、注意が必要です。
古い配管は内部に錆が発生して赤水が出たり、最悪の場合は、水漏れして階下の方とトラブルになる可能性もあるでしょう。
排水管に汚れが溜まることで、排水口から下水のような不快なにおいが上がってくることもあります。
このようなトラブルを避けるため、内見時には実際に水を出して、水の勢いや色、においに異常がないかを確かめることが重要です。
同時に、水がスムーズに流れるか、水を止めた後には、シンク下の配管の継ぎ目から水がにじんでいないかも確認しましょう。
床に水が漏れた跡やカビがないかもチェックし、担当の方に、過去の配管工事や定期的な高圧洗浄の有無を質問してみるのも有効な手段となります。

防音・断熱不足の改善策

古い物件は、壁の構造が簡素であったり、断熱材が使われていなかったりすることも珍しくありません。
また、古いエアコンは、最新機種の2倍近い電力を消費することもあり、電気代に大きな差が出る場合もあります。
入居後にできる対策として、防音には厚手のカーテンや床に防音マットを敷くのが効果的です。
断熱対策では、窓に市販の断熱シートを貼ったり、サッシに隙間テープを貼ったりする方法があります。
なお、契約前の交渉も重要で、内見時にエアコンの製造年式が古い場合は、新しいものへの交換を交渉してみるのも良いでしょう。

▼この記事も読まれています
賃貸借契約の保証人について！条件・代替方法・いない場合の対処法を解説

まとめ

築年数が経つと建物の老朽化が進むほか、耐震基準や設備の差が快適性や安全性に影響するため、一般的に家賃は安くなる傾向にあります。
家賃と快適性のバランスが良い、築10～15年がもっとも狙い目で、費用を抑えたい場合は、築20年以上のリフォーム済み物件も良い選択肢となるでしょう。
古い物件は、害虫や水回りの問題に注意が必要なため、内見時にしっかり確認し、防音や断熱については入居後の工夫や事前の交渉が大切です。